Buenos Aires, 3 de Octubre de 2009
Por: Sr. Gustavo Gastòn Pazos
Introducción:
Este trabajo está dirigido a administradores de propiedades con el fin de aclarar algunos puntos específicos del seguro de incendio y su liquidación en caso de siniestro.
El fuego dentro de un consorcio genera situaciones traumáticas que se agravan en el momento de recibir una indemnización menor a la esperada.
El infra - seguro trae al administrador consecuencias económicas ( pérdida de la consorcio ), desprestigio y reclamos judiciales por no cumplir con los mínimos requisitos de la Ley de Prop. Horizontal.
Primeros conceptos:
La valuación de un consorcio, en su conjunto, se determina sumando la superficie propia y común por el valor del metro cuadrado de construcción. Este último se ajustará a la calidad de los materiales sin tener en cuenta la zona de edificación.
La correcta determinación y diferenciación de partes comunes y partes propias, aunque se generen todavía algunas dudas o controversias, está apoyada en las leyes, la jurisprudencia y, fundamentalmente, en los reglamentos de copropiedad.
Olvidemos, para lo que sigue a continuación el concepto de “ superficie cubierta “ y concentremos nuestra atención en el valor monetario de los componentes de partes comunes y/o propias.
Podríamos graficar como partes propias todo aquello sobre lo cual, el propietario, puede realizar modificaciones estructurales o estéticas sin necesidad de consulta o aprobación.
Revestimientos de paredes, techos. (Pintura, papel, yeso, revoque fino etc.)
Tabiques divisorios internos de la unidad.
Azulejos, sanitarios, artículos de cocina.
Inst. eléctrica y sanitaria desde el ingreso a la unidad.
Alfombras, parquet, vidrios.
Casi por descarte se determina como partes común:
Lozas
Paredes externas.
Paredes divisorias entre unidades. (excluyendo el revestimiento)
Paredes entre unidades y pasillos. (excluyendo el revestimiento de la unidad)
Instalaciones generales (electricidad, gas, agua)
Pasillos, sótano, terraza, palier, escaleras, ascensor.
Frente
Estructura y cimientos.
Tanque de agua.
Es erróneo pensar que si, según los planos, el 70% aprox. de la superficie cubierta es parte propia, entonces también es el 70% del valor monetario del edificio. Todo lo contrario.
En construir o reconstruir un edificio entero se insumirá, con seguridad, un 70% del presupuesto de la obra en las partes comunes. Y éste el concepto que interesa al asegurador.
Incendio del edificio. Opciones en la determinación de suma asegurada:
Ahora bien, antes de empezar con ejemplos prácticos de liquidación de siniestros, vamos a determinar como se debe asegurar un consorcio y las distintas opciones.
Ejemplo: Superficie Total cubierta: 1.000.- m. cuadrados.
Valor del metro construcción: 1.500.- pesos.
Valor total del consorcio: 1.500.000.- ( 1000m X $1500)
Valor de partes comunes (70%) 1.050.000.-
Valor de partes propias (30%) 450.000.-
Opción 1: Cumplir exclusivamente con lo que exige la Ley de Prop. Horizontal protegiendo contra incendio las partes comunes. La suma asegurada quedaría en $ 1.050.000.-
Opción 2: Cumplir exclusivamente con lo que exige la Ley de Prop. Horizontal protegiendo contra incendio las partes comunes y propias. La suma asegurada quedaría en $ 1.500.000.-
Siniestro. Algunas situaciones posibles.
Las cláusulas particulares de las pólizas de seguros dicen: “ Se aplicará la suma asegurada en primer término a cubrir el valor de las partes comunes, y el remanente a las partes propias respetando el porcentual de cada copropietario. “
Ejemplo 1: Incendio dentro de una vivienda particular que afecta azulejos de cocina, cielorrasos
instalación eléctrica, muebles de cocina y frente del edificio manchado con hollín.
Si el consorcio decidió tomar la opción 1, la aseguradora abonará solamente los daños al frente del edificio. (El resto es considerado parte propia)
Si por el contrario, el consorcio contrató por el valor total del edificio, opción 2, la aseguradora abonará todos los daños. Quedan excluidos muebles de cocina, enseres y artefactos eléctricos pues son bienes muebles.
Ejemplo 2: Incendio exclusivamente en partes comunes. Tanto en opción 1 o 2, se abonan todos los daños.
Infra – seguro. Situación crítica.
Hay una situación particular que cada administrador debe analizar. Desde la devaluación, y acompañado de una permanente búsqueda de reducir costos, las sumas aseguradas de los edificios no siempre se llevaron a valores actuales. Es muy común ver pólizas en situación de infra – seguro porque no se llega a cubrir ni siquiera el 70% del valor del edificio que como vimos corresponde a lo que sería necesario para reconstruir las partes comunes.
Ejemplo: El valor total del edificio es de $ 1.500.000.-
El valor total de partes comunes es de $ 1.000.000.-
El valor total asegurado en póliza es de $ 500.000.- (50% de partes comunes)
El valor total de los daños del incendio $ 200.000.-
El valor total que indemnizará la Cía. $ 100.000.- (*)
(*) Vemos que tenemos amparado el 50% de lo que, mínimo, corresponde. Se aplica la prorrata o regla proporciona de incendio, y la aseguradora abonará un 50% del presupuesto daños de las partes comunes.
Consideraciones finales:
El infra – seguro recae en la responsabilidad profesional de administrador que puede derivar no sólo en la pérdida del consorcio sino también en algún tipo de reclamo judicial.
Por otro lado, nuestra experiencia indica que aún cumpliendo con el mínimo de proteger las partes comunes, el incendio es un hecho traumático para los vecinos y que afecta en la mayor parte de los casos al interior de viviendas particulares. Esta situación siempre trae malos entendidos y especulaciones en el alcance de la póliza. Cada propietario debe conocer hasta donde está protegido y que opción se elige para asegurar el incendio del edificio. (1 o 2).
Como consejos finales los pasos a seguir serían:
1.- Revaluar el edificio: Metros cuadrados totales cubiertos X valor del Metro cuadrado.
2.- Determinar el valor de construcción de partes comunes. Entre el 65% y 75% del punto 1.
3.- Comparar con la póliza actual y como mínimo ajustar el valor al resultado del punto 2.
Si, por alguna razón, se decidiera no cumplir con la re - valuación, es importante que conste en actas las consecuencias que pueden derivarse y deslindar responsabilidad del administrador.
4.- Proponer, la diferencia económica es mínima, el aseguramiento total del edificio. Todos aportan una ínfima parte para la protección común.
Fuente:goseguros.com
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